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煌华北城项目定位建议书p19

diana春霞 2018-10-23 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报
  数据显示,截至1月的三个月平均每周薪资较上年同期增加%,创自2015年9月的三个月以来最大增幅;截至去年12月的三个月上修为同比增加%。

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煌华北城项目定位建议书p煌华北城项目定位建议书一、区域概况和历史沿革江北区是重庆市主城区之一位于嘉陵江、长江交汇处北岸东南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、沙坪坝等区隔江相望北与渝北区接壤。江北区地处重庆长江、嘉陵江北岸具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络是重庆最具发展潜力和生机活力的主城区之一。幅员面积平方公里人口万江岸线长达公里区中心距重庆港公里、火车站公里距江北国际机场分钟车程。长江上游万标箱的寸滩集装箱码头、万吨滚装码头和万吨铁路货运站建设正加快推进。区内有渝怀铁路和渝黔、渝邻、渝涪三条高速公路纵横交错滨江路、五桂路即将建成通车。嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥、石门大桥、大佛寺大桥及规划建设中的轻轨三号线、王家沱长江大桥和华村嘉陵江大桥将江北区和周边主城区紧密相连。江北区是重庆的工商重镇和重要的制造业基地是重庆都市发达经济圈核心区之一。全区经济以二、三产业为主汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为本区四大支柱产业年名列重庆工业十强区第一。江北是重庆北部商贸中心观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二盘溪蔬菜批发市场供应量占全市三分之二以上辐射整个西南。国内外知名商业企业家乐福、国美电器、北京华联纷纷落户江北。良好的区位和交通网络加上我们目前正在着力打造观音桥商圈和江北城中央商务区将使江北成为重庆的现代物流中心。江北还是全国社区建设示范区。年全区实现GDP亿元地方预算内财政收入亿元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元。江北区是重庆主城内非常重要的区域是未来新重庆的象征。按照全市经济社会发展战略的总体部署我们的发展思路是:以全面建设小康社会总揽江北经济社会发展全局紧紧围绕建设“经济强区、都市新区”目标大力实施“工业驱动、城建推动、商贸拉动”三大战略切实抓好江北城溉澜溪片区拆迁开发、观音桥商圈建设、滨江路建设、港城工业园区建设、五桂路建设、铁山坪生态区建设六件大事并以此为载体和抓手积极探索“工业强区、三产富区、科教兴区、实干立区”的新路子实现江北经济社会的健康、持续、快速发展。二、区域经济状况年江北区实现国内生产总值万元分三次产业看第一产业实现增加值万元第二产业实现增加值万元第三产业实现增加值元总值中所占比重大小排列依次为第二产业第三产业第一产业。除去行业单一的第一产业我区第二、三产业都有各自的支柱行业。这些行业在本次产业乃至整个地区经济中的地位也可以通过比重分析显示出来。这些行业的情况是:年工业实现增加值万元占当年第二产业增加值的占当年国内生产总值的批发零售贸易及餐饮业实现增加值万元占第三产业增加值的占国内生产总值的金融保险业实现增加值万元占第三产业增加值的占国内生产总值的交通运输邮电通信业实现增加值万元占第三产业增加值的占国内生产总值的第二产业中的建筑业实现增加值万元其在第二产业增加值和国内生产总值中的比重分别为和虽远逊于同属第二产业的工业但较之第三产业的三大支柱行业仍有不可忽视的地位。三、区域房地产市场现状分析(一)居住物业现状、住宅楼盘基本资料光宇阳光海岸华立雅舍金砂水岸该项目地处嘉陵江畔紧邻重庆工商大学东临渝澳大桥距渝中区仅一桥之隔。占地面积万总建万规划为住宅小区临街打造层商业用房。户型面积从平层、错层、跃层户型均有。金砂水岸以“水”为主题定位规划。开发特征分析旧城改造速度加快开发逐步规模化江北区是重庆传统主城区之一中心区域的城市建设步伐很快旧建筑因建设使用年限过久已陈旧与城市形象不符因此江北中心区域的旧城改造是房地产开发的新热点。本项目正属于旧城改造范围之列。年江北区观音桥片区房地产开发正式大规模启动欧街建设加快、大商家的进驻(如华联)、步行街的修建等等预示着大规模的房地产建设即将全面拉开。项目名称光宇阳光海岸金科金沙水岸华立雅舍项目规模占地:约亩建面:约万占地:总占地亩建面:万占地:总占地亩建面:(二期)从目前的开发项目来看无论是旧城改造项目还是新城项目已趋向于向更大规模的发展单体项目渐呈下降趋势。购买力以本区域为主外区域客户购买力持续上扬江北区的房地产项目多被本区域的客户消化本区客户为主力客户群。而城市化进程加快使各区域的人口发生自然迁徒外区域客户已占到或以上成为有效次主力客户其中渝中区客户群值得特别关注。另一特征为项目打造的产品品质越高区域抗性越小越能吸引更多不同区域的客户购买。项目名称光宇阳光海岸金科金沙水岸华立雅舍目标客户构成本区域置业客户未售本区域置业客户江北渝中合占本区域置业客户其他区域客户未售其他区域客户其他区域客户(其中九龙坡渝中区约占异地置业客户未售异地置业客户异地置业客户产品类型细分化商业和住宅项目各具特色但商业运作困境日益增大江北区的楼盘在重庆正处于快速发展阶段五黄路大社区的建造大大提升整个区域的形象。在开发中各种不同类型的产品:如纯住宅小区、别墅、商业项目都有明确定位在商业项目中运作较好的是北城天街皇冠自由城虽未开业但规划也极有特色。从目前市场及未来市场看项目的规划需求趋势已从全面型进入了功能规划更细分的状况而未来商业放量的增大将使商业地产的压力日益明显。以下几个项目可看出金砂水岸因在北滨路上有景观优势具备一定商业体量阳光海岸以目前的地理位置商业难度定会较大。项目名称光宇阳光海岸金科金沙水岸华立雅舍产品类型住宅万住宅住宅万商业物业万商业物业万余商业物业余其他约其他万其他万价格上涨快有待回落目前整个重庆主城区的售价全面上涨今年春季房交会的成交量更是达到几个亿远远大于北京本年春交会多亿的成交量有提前预支购买力的嫌疑。江北区楼盘在两年内上涨了约元套内均价现在元左右价格较其他区如南岸区、九龙坡区等也无优势可言。项目名称光宇阳光海岸金科金沙水岸华立雅舍价格范围住宅未出住宅均价住宅均价商业物业未出商业物业商业物业未出其他未出其他车位个其他销售周期加快因楼盘大市行情较好江北区的住宅楼盘品质本身也不低所以销售周期全面提速。一般中等规模的项目销售周期都在个月资金回笼情况良好。项目名称光宇阳光海岸金科金沙水岸华立雅舍销售周期(率)未开盘现处于对外咨询阶段。二期个单位年月日开盘开盘至今已售近二期个单位年月日开盘至今销售情况良好已售约产品卖点鲜明主题定位明确随着竞争项目的加烈每个新建楼盘都有自身鲜明的特点和明晰的主题定位。有的以地段取胜有的以环境取胜有的以品质取胜通过分析可看出江北区的楼盘要立于不败之地必定要在前期规划上狠下功夫。项目名称光宇阳光海岸金科金沙水岸华立雅舍卖点剖析地理位置较好周边生活配套较为齐全底商物业有新世纪超市入主项目产品集中为跃层有模仿“梦幻”嫌疑但二期产品锁定普通产品价格尚未出台有观望态势开发商有历史开发积累品牌号召力较强且项目处于江北区滨江路地理位置优越有江景卖点物业形态较为现代且项目工程进度较快形象较好物业价格有一定市场认可基础商业配套较为完善开发商实力较强有天地豪园项目做铺垫性价比较高且华新分流道对项目的空气和噪音影响不大环境优越产品类型较多项目的形象推广力度较大周边尚无同类产品项目面市竞争威胁性不大、公寓楼盘基本资料浩博天庭巴黎公舍茂业东方时代区域开发特征及发展趋势开发规模小单体类居多公寓型产品一般规模都较小且以单体类型为主。重庆乃至全国的开发规模基本保持一致。开发规模的局限造成产品的缺陷较多目前的公寓类物业注定成为市场的过渡型产品而非补充产品类型。项目名称茂业东方时代巴黎公舍浩博天庭项目规模占地:万余方建面:占地:建面:占地:亩建面:万平方余因公寓的用途不同区域客户的构成有较大差别从自用型公寓看来客户仍以本区域内为主但外区客户也不可忽视特别是小户型公寓在交通通达性完善的情况下买家对区域抗性不大。投资型公寓更为受到其他区域客户青眯。因投资者有广泛的信息渠道对产品的分析趋于理性关心其投资回报及回报年限因此区域差别在投资型公寓上无明显差别。从以下即可看出典型的投资型公寓“茂业东方时代”外区域客户占到了与其他两个项目的客户区域构成比例差别极大。项目名称茂业东方时代巴黎公社浩博天庭(未售预约)目标客户构成本区域置业客户本区域置业客户本区域置业客户其他区域客户其他区域客户其他区域客户异地置业客户异地置业客户异地置业客户产品模式单一呈典型的裙楼商业塔楼住宅模式公寓型物业因规模的局限性因此产品模式单一。但因此类物业地理位置皆较优越故商业体量都较大甚至有的商业面积超过了住宅面积控制不当势必造成积压。项目名称茂业东方时代巴黎公社浩博。天庭产品类型公寓万公寓万公寓万商业物业万商业物业商业物业万其他车库及附属其他万余方其他万方单价偏高超过住宅平均水平公寓因户型面积小总价低单价反而偏高。江北区整个公寓类物业的套内销售均价约为元超过住宅元。项目名称茂业东方时代巴黎公社浩博。天庭价格范围公寓公寓左右公寓均价商业物业商业物业商业物业尚未定价其他车库未定价其他车库未定价其他有部分租赁物业租金未定销售情况良好销售周期短公寓型物业本身规模就不大如果工程期能及时跟上就目前面市的项目而言销售周期一般在个月。项目名称茂业东方时代巴黎公社浩博。天庭销售周期(率)一期物业个单位公寓自月日放号来已经售完。二期个单位月日放号来已经销售现尚未进入实际销售阶段但前期积累客户较多可以在短期内实现项目回款。现处项目对外咨询阶段价格尚未定价但具现场情况看前来咨询客户较多投资及自用性客户较多。以酒店式公寓为主卖点、概念的广告包装较好市场的现供应的小户型公寓都是产品缺陷较大的类型必然要靠有力的卖点、概念进行炒作包装。通过对其他城市的研究这个趋势将会越来越明显。项目名称茂业东方时代巴黎公社浩博。天庭卖点剖析以地标性建筑做形象并定位于定级商务酒店式公寓设施配套齐全物业规划超前附以重庆第一大卖场茂业百货入主提高其商业附加指数江北区商业步行街规划年底出台对项目销售及推广都起到推波助澜作用且项目本身处于行业争议点上前期阴影在茂业的入主之后成为项目推动的工具该项目定位为小规模的酒店式公寓迎合了江北市场自用性小户型的市场空缺且项目锁定于年轻群体定位线路明晰项目处于欧式一条街地理位置较为优越项目灌入了高尔付概念对项目的形象提高起到作用以扼守江北商业步行街入口建筑形象较好产品以酒店式公寓及商务写字楼定位地理位置作为其主要卖点其群楼商业将会有商家的入主其项目附加值会得以提高开发商的历史项目较为成功对本项目的形象推广有利市场同类产品增多开发风险加大因小户型公寓受到市场青睐年内面市的公寓不在少数。加上本身产品开发模式的单一客户的区域抗性不大因此客户分流情况必然存在。公寓型物业将向实用舒适化发展目前的公寓产品大都以投资型为主在户型、采光、通风、舒适性方面存在极大弊端只能成为市场的过渡性产品。而作为新的市场补充产品类型公寓必须改善现况向人性化、实用化、舒适化发展才能在市场立于不败之地。(二)办公类物业现状水利大厦(即“碧海金都”)开发商:重庆市水利局项目地址:新牌坊立交转盘建筑形式:裙楼栋塔楼(栋船形塔楼为水利局办公楼栋板楼为对外租售的写字间)最高F布局规划:F商铺~F写字间出租价格:清水房元m月装修房元m月停车位:每户可免费使用停车位个卫生间:整层共用层高:米电梯配置:“日立”部空调:配室内小柜机会议厅:没有配置销售方式:只租不售分割形式:板楼为整层大开间办公用房原来可分零出租目前剩余的只整层出租。装修标准:一般为地毯室内空调小柜机入住率:销售情况:只剩F未租()项目分析优势:区位位置好正好立于新牌坊立交桥头有良好的口岸优势。建筑外观船形造型新颖用材以玻璃和铝塑板为主现代感很强。入市时机早因此销售和出租情况看好。劣势:作为专业写字楼其配置较差属中低档产品无法满足要求更高的公司需求。层高低空间压抑。大厅位于背楼上楼须绕到后面对楼盘形象不好。物管不太好楼体外部长期未清洁很脏影响形象。综述:有政府背景地段优势明显租金也较便宜因此出租情况很理想在新牌坊片区是目前现有比较好的写字间。不过商铺销售情况不好空置时间较长。金龙大厦基本资料开发单位:重庆友诚水电建设有限公司项目地址:新牌坊新四路功能定位:写字楼及商住楼(商住楼已售完)布局规划:F:商铺F:写字间共F停车位:个卫生间:整层共用层高:米电梯配置:部空调:无中央空调会议室:无销售方式:只售不租套内售价:元m起分割形式:整层出售不分零单层面积最小多平米装修标准:清水房销售情况:写字楼已售()项目分析优势:可借势周围日趋完善的市政配套而且越来越多的政府机构入驻新牌坊抢占了一定市场先机。多层写字楼是较稀有的层高。劣势:建筑无特色外观不气派。不分零整层出售面积太大总价在百万以上市场接受度有限。案名差不象写字楼。综述:开发商有一定开发经验但开发的楼盘都是品质不高的中低盘。本案住宅卖得还好已全部售謦但写字楼销售不太理想。其销售上较大的抗性来自于整层出售的策略但管理跟不上也是一大难题。国际商会大厦基本资料开发商:银鑫集团项目地址:红旗河沟转盘往黄泥磅方向总建面积:m布局规划:FF:车库及设备层FF:银行、证券、联通营业部FF:商社建材FF:联通公司FF:写字楼。出租价格:元m(包物管、水电)停车位:位卫生间:整层共用层高:米电梯配置:部空调:冷暖中央空调会议室:无销售方式:只租不售分割形式:自由分割装修标准:清水房入住率:只剩楼开工时间:峻工时间:()项目分析优势:红旗河沟片区内较早的写字间在当时属于高档楼盘。大厅面积大空间高有一定气派。已形成较旺的人气和名气商铺也租得很好。劣势:随着周边项目的开发量增加已渐显弱势。电梯装修差空间狭小速度慢且数量少。物管不好商务配套设施少无法满足高端用户的需求。综述:重庆国际商会大厦是集商务、电脑、通讯、证券、银行、办公为一体的智慧型多功能大厦当初定位于外商和外企为主但因区域发展滞后未形成理想的出租气候。但内部设计不好达不到专业写字楼的配置。目前随红旗河沟片区内已涌现的新写字楼和未来市场还将供应的(如林建物业的新纪元广场)其因规划设计的滞后越来越无法与市场相配因此如果在竞争加剧的情况下而不在价格上作让步以后客户会大量流失。中信银行大厦基本资料开发单位:中信银行项目地址:红旗河沟转盘往黄泥磅方向(国际商会大厦对面)布局规划:FF:车库及设备层FF:中信实业银行FF:影视中心FF:写字楼F:商务中心FF:商务公寓停车位:个(室内、户外)卫生间:整层共用层高:米电梯配置:部空调:冷暖中央空调会议厅:无可租用的共用会议厅销售方式:只售不租售价:元m分割形式:可自由分割装修标准:清水房入住率:销售情况:只剩楼两套层高为米楼原为商业裙楼现改为写字楼出售。()项目分析优势:采取了低价入市的策略有效的吸引了投资客与自用客。因开发商为中信银行资金有保障可增强买家的购买信心。大楼外观设计较大气并运用沉稳的色调。有较完善的商务配套能满足业主的一般性商务需求。劣势:电梯数量少不利使用。大厅小而且较暗。物业管理一般没有专业性。综述:该物业的销售情况在当时较好因为价格和位置方面是相当有吸引力的特别是律师事务所购买的较多。其内部基本都是精装修如公共部分和电梯间等只是硬件方面还完备有待改进。北辰名都基本资料开发单位:重庆长渝物业发展有限公司项目地址:渝北车站新世纪百货世纪商都旁建筑规划:重庆建筑大学设计院物管公司:深国贸物业管理有限公司占地面积:m总建面积:m容积率:公摊系数:功能定位:纯写字间布局规划:总高层地上层FF:车库及设备层FF:商业群楼FF:商务公寓商务配套:会议厅、健身房、咖啡厅、网吧、酒吧等。智能化设施:宽带入户、监控防盗、门磁报警、背景音乐。停车位:个卫生间:每套均独立带卫生间层高:米电梯配置:扶梯部观光梯部塔楼电梯部空调:无中央空调会议室:有专门的会议厅供租用销售方式:只售不租建面售价:元m分割形式:可自由分割交房标准:清水房销售情况:现余套()项目分析优势:渝北车站口交通十分便利。周围有极其成熟的商业配套而且随着观音桥及欧街的重塑和启动其优越的区位优势将更加明显。产品规划较好综合看来性价比较高。开间可自由分割组合是销售一大亮点。劣势:发售中工期滞后成为销售的一大障碍。停车位过少不利于长期的使用。综述:该楼盘在打造中央商务区楼盘时推出全框架式的自由组合分隔大开间房用户可从平方米平方米之间任意分隔组合为方便用户选择并设计独立的卫生间和燃气系统。同时该盘还实行个性化的不同装修风格。另外其在层销售中推出免五通费和赠送两千元安防系统的优惠活动。首期推出的层不分楼层、不分朝向均以元平方米一口价销售在当时引起轰动。但在其销售大半年后工程停顿无法按时交房造成众多业主先后退房在重新开工和观音桥片区改造的情况下才得以再次顺利出售所以该楼盘因正好赶上片区改建的大时机和其地段优越而能重新推出市场否则将一败涂地。华创国际商务酒店基本资料开发商:重庆华创实业有限公司项目位置:重庆江北红旗河沟红黄路号建筑设计:重庆大学建筑设计研究院酒店设计:亚太毅创(香港)联合设计事务所酒店管理:莱格菲国际酒店管理有限公司(LapafeHotelInternati,onal)物业类别:商住楼功能定位:国际商务酒店占地面积:m总建筑面积:m布局规划:FF:车库及设备层FF:国际俱乐部FF:国际俱乐部酒店客房FF:精英公寓套房销售价格:建面均价元m价格规律:楼层元差周边配套:门前迎宾大道对接江北机场、渝怀铁路、江北客运站比邻观音桥商圈处于建设中的中央商务区的行政核心和城市核心。配套设施:中餐厅、商务中心、SPA健身、花园休闲。物管费用:元m停车位:个户型:多为单间配套型有少部分两室一厅为以下四种形态单间配套Amm(建面)mm(套内)单间配套Bmm(建面)mm(套内)单间配套Cmm(建面)mm(套内)单间配套Dmm(建面)mm(套内)其中B型为单配多洗衣房C型是B型的变异型(客厅为半圆弧型)D型为一个方正的单配带阳台。两室一厅mm(建面)mm(套内)电梯:三部m秒梯户比:标准层每层户开盘时间:峻工时间:(入住)()项目分析优势:定位于红旗河沟传统经贸区内目前最高档的商务酒店。独有会员制私人会所全面提升物业档次并与其他同类物业有效区分。从案名上体现与一般写字间的不同广告宣传为“买间酒店来办公”塑造了不同一般的商务办公概念获得市场认同。聘请国际知名酒店管理公司强强联手。劣势:项目自身规模还有一定局限无法真正体现所标榜的尊崇。综述:整个项目初期还是获得了空前成功市场追捧度极高。虽然当时售价并不低但有鲜明的卖点抓住买家心理。在面向市场个月左右其采用了“欲扬先抑”的营销手法炒作封盘约、个月后再推。但再次推出后被其他同类物业抢占了不少先机已无法达到初期的火爆程度。从这点来看开发商对市场的对应策略及未来供应状况估计不充分造成了销售的一些难点。格林空间黄花园大桥北桥头在南方上格林地块内定位于写字间现未发售因此基本情况尚未能了解可密切关注。西普大厦西普大厦位于华新街定位于专业性写字楼占地面积总建面积。其中层为商场、餐饮、娱乐综合接通楼以上为高档专业写字楼楼高共层。写字楼市场分析:年上半年重庆写字楼止住了下滑势头开始全面复苏。而年重庆市写字楼销售面积同比下降,销售价格同比下降,左右。从当年,月以后重庆写字楼开始走向复苏。北部新区九鼎商务别墅推出数十套独立的别墅办公区其生态化、智能化的别墅办公形式让世界为之瞩目。南面浪高凯悦挟品牌优势一气推出多套代表西南地区最高水平的顶级写字楼。同属南岸商务区域的科尔国际、天龙广场、金台大厦均推出数量不菲的写字楼物业。据不完全统计从年下半年至年上半年全市推出的新写字楼物业在万平方米以上。南岸因为大量写字楼物业的崛起已逐渐成为重庆的又一大商务中心。新推出的写字楼不仅单价明显上升而且规格大大提高。以南岸为例九鼎商务别墅把智能化与生态化、人性化融合在一起开创了别墅区办公之先河。浪高凯悦以国际专业化硬件配备、人性化物业管理提升了重庆写字楼的形象与档次。事实上重庆市对写字楼的需求已达到了一个新的历史阶段。作为西部地区惟一的直辖市重庆近年来外资投入呈数倍增长,,,增长速度超过两位数国外资本和其他城市均看好重庆的发展潜力和投资环境因此市场对甲级写字楼的需求会大大增加。新写字楼物业的涌现会使重庆的写字楼市场“优胜劣汰全面洗牌”一些配套不完善、智能化不够、物管水平低的写字楼将会雪上加霜而另一些硬件好、配套完备的写字楼将会成为私营企业和外资企业的首选。红旗河沟一带北部核心办公区的规划是非常令人乐观的政府对该区域建筑规划作出了强制性要求即的业态为酒店商务公寓为住宅很显然该区域高品质写字楼市场前景不可小觑。而观音桥、华新街片区已入驻的写字间仅有北辰名都、北岸星座、西普大厦、农垦大厦其中农垦大厦并非专业性写字楼而是一个综合型商业及商务楼宇。以上几家写字楼租售情况良好因此本片区的写字楼具备一定市场空间。(三)酒店类物业现状东和花园酒店地址:五黄路上黄泥塝皇冠东和小区前星级:四星级装修风格:古典韵味价格水平:标间标价元间总套数:套商务配套:会议厅、商务中心、中餐厅、俱乐部、洗浴中心、游泳池。和府饭店地址:红旗河沟转盘星级:四星级装修风格:浓厚传统气息价格水平:标间标价元间总套数:近套(种户型)商务配套:标准会议厅、中央会所、中餐厅、俱乐部、洗浴中心。停车位:个室内个室外个。特色定位:集餐饮、娱乐、会议、度假、休闲为一体的大型商务旅游酒店。五洲酒店地址:加州花园附近占地面积:亩后花园亩建筑形态:F星级:四星级建筑风格:现代主义风格价格水平:标间标价元间总套数:套商务配套:会议厅、商务中心、中餐厅、健身房、洗浴中心、夜总会。管理公司:天鹅(香港)酒店管理有限公司特色定位:商务会议型酒店为特色渝通宾馆地址:红旗河沟转盘往加州方向星级:三星级建筑形态:园林式宾馆装修风格:古典韵味价格水平:标间标价元间总套数:套商务配套:会议厅、商务中心、中餐厅、俱乐部、洗浴中心、游泳池特色定位:旅游涉外饭店。酒店市场分析:目前我市已有星级酒店余家三星级以上的有多家五星级的只有三家(包括一家“准五星”)。重庆作为一个国际大都市商务和旅游蓬勃发展酒店市场并没饱和。最近一两年内还将在解放碑、杨家坪、观音桥、南滨路等地修建一些高级酒店。渝中区是酒店出租最好的区域十多家高级酒店仅几家客房入住率长期在以上其余多在左右徘徊。一家五星级酒店入住率平常仅在左右。按照行业的惯例入住率在以下就没有赚头以下必然亏本。重庆酒店市场并不饱和可这些酒店大部分经营状况并不好一方面是自身管理和促销不成熟一方面是激烈的恶性竞争。除以上几家酒店外江北和渝北还有小天鹅大酒店、千禧年大酒店、华创国际商务酒店、燕城大酒店、龙湖即将在水晶郦城边上推出的酒店等等估计整个酒店的客房供应量至少在多套左右因此竞争压力是很大的。(四)商业类物业现状在年代初曾作为重庆第二大商圈但由于其在交通、商业结构布局方面而使其出现“商业空心”现象限制了一些大型、综合型商业物业在此的发展。随着政府的重新规划和整改同时龙湖北城天街、协信黄金海岸的投入使用特别是商业步行街的打造使该商圈重新定位。该商圈的核心定位:以大型百货店为龙头以购物为核心打造成为重庆集购物、休闲、餐饮、娱乐同时掺杂一些相关的社区配套的专业市场为一体新商圈。主要经营业态:大型百货和专业市场。四、未来市场发展预测(一)区域规划及其对房地产业的影响近日江北区政府颁布了《重庆市江北区商贸拉动战略白皮书》(以下简称《白皮书》)《白皮书》中指出关于江北区发展的总体方向。江北区的整体规划可谓“三大商圈功能各异”。目前江北区商贸区可分为观音桥、五里店、石马河三大版块全区的发展规划范围呈三足鼎立之势且各有各的功能定位。观音桥商圈:一个中心、五条特色街区主城核心商业购物中心。范围以观音桥为中心沿建新东西路、南北路两条轴线北至红旗河沟立交桥南至嘉陵江大桥北桥头东至鲤鱼池西至家乐福金观音店。该商圈是未来重庆中央商贸区的一部分。一个中心:观音桥步行街从传统、大众化、一般生活取向的业态结构向新型、多样化、品位取向较高的业态结构转化。做强现有百货店如重百江北商场、世纪新都等使之成为真正的零售龙头企业。现有的区属百货公司、渝北大厦两大百货店通过合作、引资或改制等方式自然退出百货业态补充到其它业态中去。现代广场以重百江北商场为其核心聚集专业店、专卖店、快餐店等引入“一站式购物”新概念使该广场真正成为集购物、休闲娱乐、餐饮、金融等多功能为一体的现代购物中心。北城天街以北京华联百货店和大型超市为中心店以主题专业店为辅助以餐饮、娱乐、文化、体育、休闲等为配套。五个特色街区:洋河美食特色街、鹞子丘美食街、洋河要素市场一条街、建东汽配一条街、红石路装饰建材一条街红旗河沟一带可建立一至两家快餐店。海关一带充实发展特色店建设美食街。洋河新区要围绕重庆海洋公园、洋河体育馆发展体育休闲用品专卖店、特色餐饮名店、高档茶馆酒吧等业态。五里店商圈:“一点六线”的布局以现在的美居建材、灯饰广场为基础加上红旗河沟的建玛特构筑北部建材中心。“一点”即指五里店转盘为中心的点“六线”即指五黄路一线、鲤鱼池路和洋河东路一线、滨江路一线、五江支路一线、红五路一线、五唐路一线。五江支路一线培育成为商务区兴建一批风格独特、环境优美、设施一流的智能化商厦、会展中心、中高档宾馆酒店(家)。建成五里店广场、百货店与大型超市修建一个中型的图书馆或图书店、一个中高档次的健身房使该商贸区真正成为融购物、休闲娱乐、健身为一体的商贸中心。滨江路重点培育成为美食文化娱乐区。积极引进国际或国内的大集团、大公司、大商社落户本地区。其中大型百货店至家大型超市家。大店主要建在五里店商务区和商贸区。积极引导和鼓励国内外知名企业来本地区开设各种专卖店、精品店以名牌效应带动地区商贸发展提高层次和水平。大石坝商圈:专业市场领头以现代市场、现代物流为主的商业中心。大石坝地区结合旧城改造调整经营结构提高经营档次重点发展以装饰建材为主的专业批发市场。利用大庆村一带现有的维修门面培育汽车消费服务区使其上档次、上规模提高服务质量扩大服务项目创造极具特色的汽车销售、维修、清洗、加油、装饰一条龙服务。兴建一个万平方米的单体百货店或连锁百货店。兴建一些具有特色的餐馆与酒店。石马河地区重点发展以农副产品为主的专业批发市场。力争把该地区建成西南地区最大的蔬菜、水果集散地之一。重点建设盘溪蔬菜批发市场、盘溪水果批发市场使其成为农副产品的物流配送中心。(二)未来供应预测、江北区鱼嘴镇新区控规号地块由重庆市芳居房地产开发有限公司开发的商住项目占地容积率总建面约万平方米预计将于明年年初面市。、江北区观音桥塔坪号附号由重庆天奇物业(集团)有限公司开发的商住项目占地容积率总建面约万平方米预计将于明年年初面市。、江北区观音桥街道渝北二村号由重庆英利房地产开发有限公司开发的综合项目占地容积率总建面约万平方米预计将于明年年初面市。、江北区五里店街道半边堡由重庆瑞龙物业发展有限公司开发的商住项目占地容积率总建面约万平方米预计将于明年年初面市。、江北五里店号由四川华虹房地产开发有限公司开发的综合项目占地容积率总建面约万平方米预计将于明年年初面市。、江北区建新南路号由重庆清木房地产开发有限公司开发的综合项目占地容积率总建面约万平方米预计将于明年年初面市。、江北区鱼嘴新镇区由重庆耀文房地产开发有限公司开发的商住项目占地(出让)总建面约万平方米,预计将于明年年初面市。、世纪金源:位于董家溪滨江路内侧占地,,,亩总建筑面积约,,万平方米拟建全市最大的,,,,,,,,,,,,。、珠江太阳城:嘉滨路黄花园大桥左侧(临渝中区方向)占地近,,,亩规划建筑面积,,,万平方米总投资,,亿元建筑户数,(,万余户。、大润澳门街:江北区南桥寺占地总建面万平方米其中商业约万。、金融街:位于观音桥核心商圈占地总建筑面积万平方米。、同创欧街美墅居住区该项目位于欧式一条街北汽城旁占地m总建面积m。其中住宅m商业m教育用地m容积率总建筑密度绿地率个车位。目前前期规划方案基本完成已进入初设阶段。、SOM公司项目:位于本项目前方占地亩由于其拆迁量较大所以暂时不预计在两年内供应。综合以上未来市场的供应项目预计两年内未来市场的供应量将达到万平方米其中住宅约万平方米商业约万平方米。因此在本项目的开发上应抓住目前(今年年底到明年年初)的市场供应弱势时期尽早开发及推出。五、项目研究(一)项目概况重庆煌华北城是香港煌华国际集团和重钢集团中兴实业公司在渝中半岛北大门口、嘉陵江大桥北桥头、江北建新南路内侧联合开发建设的一个大型项目该工程占地亩容积率。坐拥在江北区观音桥繁华圈内地处渝中区通往江北国际机场的迎宾大道旁距渝中区仅一桥之隔离观音桥转盘米。该处设有公交车站。其中多条线路通往四面八方辐射主城各区日均人流量达万辆人气旺。每天步行通过此地的人流量达万人次以上客流量更高达几十万人次。该项目附近拥有众多住宅小区如绿湾小区、东方家园、黄金海岸金砂水岸、清目小区、以及背靠着由全球强企业美国普天寿集团开发即将动工的亩大型高档住宅小区。该项目毗邻江北区委、区政府、区一医院、新村小学、中、观音桥中学、建新中学、华新小学、蜀都中学、金融证券系统有余家文化方面有江北文化馆、图书馆、嘉陵公园、嘉陵广场、嘉陵电影院、新华书店商业大厦华音大厦商社电器苏宁电器黄金海岸家乐福。(二)项目SWOT分析优势分析(S因素)、地段优势交通发达辐射面广本案位于江北区建新南路紧邻重庆新兴商圈观音桥商业圈隔嘉陵江大桥与渝中半岛相望地理优势明显建新南路数十辆公交车可辐射江北区的各个角落渝北、渝中、九龙坡、沙坪坝、南岸区域与本案相临的汽车北站可辐射至重庆的各郊县及临近的县市。、多重建筑功能使得各类物业相得益彰按照规划建议宗地拟建设商住综合建筑体商业物业与居住物业的结合使其互为补充、房地产业保持良好的发展势头且房地产价格稳中有升、专业性公司的介入将给本案的发展提出系统性的意见和建议为开发商保驾护航。、发商的实力优势煌华公司具有香港背景如何对开发商进行包装和炒作将有助于增加消费者对项目的信心从而促进销售将是在营销推广中的一大任务。项目劣势、项目的自身条件形成的劣势。对居住物业而言景观具有重要的现实意义而本案不可能有太多的绿化地营造景观如何进行景观的打造将是本案的一大难题。、商业面积过大加大了招商难度和销售控制难度。机会分析(O因素)、江北商圈的繁荣给本案带来更多的发展机会。、区域房地产市场前景广阔。威胁分析(T因素)、商业定位把握难度较大。、商业物业销售难度大。六、项目开发建议、开发物业类型、开发时机及入市时机建议、风险预测及风险控制七、项目定位(一)公寓类(二)住宅类(三)写字楼(四)商铺类、主题定位将该项目定位于”健康运动夜生活商务”主题、业态定位现有经营超市健康运动中心素质教育,,、锁定目标消费群A年龄段定位:由于主题命名为“青年城”则其消费年龄段将为居于岁的人群,而该年龄段占据该区的人口比例,这无疑将对该项目形成巨大的优势和支撑点B消费能力定位:锁定收入位于中档偏高档的客户群,特别适合商务办公一族,商务精英们既可以在这里完成商务活动又可以在这里休闲、娱乐,放松心情提高商务效率八:客户分析二、公寓类物业目标客户定位(一)核心客户群江北区初次置业者渝中区初次置业者投资客户LOFT族、SOHO族(二)重点客户群其他区域初次置业者区域内的拆迁户(三)游离客户群其他区县的初次置业者三、办公类物业目标客户定位(一)核心客户群发展型三产公司:咨询服务类公司如律师(二)重点客户群发展初期公司(三)游离客户群成熟期公司四、商铺类物业目标客户定位(一)核心客户群市内各区域投资客户(二)重点客户群市内各区域的经营客户(三)游离客户群其他区域的投资客户渝中心城区商务楼需求市场调查转帖四大不空发表于::所有评论我要评论南岸、高新区的商务楼强劲挑战解放碑交通、物管、智能化成为写字楼客户“三大权衡要素”……近日由重庆立业房地产顾问公司实施的《重庆市中心区域商务楼需求市场调查报告》(简称《调查》)中表明解放碑虽然占领绝对优势但其他区域的后起之秀涌现其表现也相当出色。《调查》主要针对解放碑、南坪、上清寺、两路口、石桥铺、杨家坪、江北等重庆中心区域通过对主城区中心地段办公类物业(专业写字楼或商务公寓及其入住企业)的问卷调查共有商务物业栋办公企业家接受调查。调查内容包括:物业分布、行业分类、公司规模、现办公面积、需求面积、承受的租金价格、更换办公场所的意愿、物业类型需求、楼层需求、关注因素、配套要求等。调查对象中的客户选择租赁写字间作为办公场所。从调查对象现有租金水平和将来意愿承租的租金价位来看重庆市写字间的现有水平确实偏低低于元的占到。从物业类型需求分析来看专业写字楼前景一片大好得到市场近的认同。以下为调查内容个单项的详细内容:一、区域分析从调查区域来看的公司在渝中区办公其次为高新区占南岸区占九龙坡区占江北区占。二、公司规模分析人数在人以内的公司占人以内的占人以内的占人以内的占人以上的占。三、客户类型从收回的调查表统计D类(无搬迁意向)客户占C类(持观望态度)客户占B类(近段时间有搬迁意向)客户占A类(急切需要更换办公场所)客户占。四、公司性质从公司性质上看主要以私营企业为主占到以下依次为:股份制企业外资企业个体企业合资企业国有企业集体企业。五、现租赁期限从现租赁期限统计数据来看租赁一年的占到租赁两年以上的占两年的占个月和个月的各占。六、租金分析根据调查现租金价位在元之间的最多占其次为元之间的占元之间的占元以及元之间各占元以上的只占,。从可承受租金来看的企业选择元之间的价格的企业选择元之间的价格元之间有的企业选择元之间的占而元及元以上分别只有和的企业选择。七、物业类型需求从物业类型上看的企业选择专业写字楼的企业选择商务公寓只有的企业选择住宅。八、办公面积需求对于办公面积的需求以左右为主流选择面积在和的客户各占到的占到选择的占以上的占。九、关注因素在物业的关注因素方面的客户关注交通的客户关注区域的客户关注物管的客户关注配套的客户关注价格关注品质和品牌的客户分别占和对其他方面关注的占。十、配套要求关于物业的配套要求方面对员工餐厅、会议室和充足的车位的选择比例较高分别占到了、和其次对茶楼和健身房的要求各占对于书吧的要求占桑拿中心占。十一、楼宇智能化要求楼宇智能化方面要求必备宽带占要求有防盗报警的占要求电子监控和停车场管理的分别占和有线电视和电子巡更的各占数字电视占。十二、办公时间要求接受调查的客户对办公时间的要求大多在小时以内要求小时办公时间的占要求小时办公时间的占要求办公时间在小时的占。十三、物管服务关于物管服务方面对信息中心、商务中心、会议中心的需求排在前三位比例分别为、、服务中心和金融中心占和美食中心占社交中心、康乐中心各占综合中心及培训中心各占。(本调查数据由重庆立业房地产顾问公司提供)各区域特性分析一、解放碑区域:解放碑位于重庆商业、文化中心是中、高档写字楼最集中的区域入住公司以各类服务、咨询、外资公司为主注重公司形象能承受高额租金(元,元?套内面积)。大多公司认为解放碑是重庆经济、文化中心商业氛围浓厚人气旺能体现公司形象并为公司带来商业机会且出入方便利于客户找寻。二、南坪区域:南坪位于重庆第一个经济开发区中心地带据工商局统计该区域现登记注册的外资企业已有余家而该区域现有写字楼大多属中、低端产品(元,元?建筑面积)高端产品是市场缺口大高端产品的投放肯定会得到希望提升或展示公司形象的公司的认可。此外,这个区域的成长性受到商务楼客户看好。三、两路口上清寺区域:两路口――上清寺一线靠近重庆市的行政中心交通便利,集中了对区域和交通要求较高的公司能承受较高的租赁价格(元,元?建筑面积)。现阶段大部分办公楼设计比较落伍无商务配套设施硬件老化物管水平一般希望所办公大厦的配套、物管能有所改善。四、石桥铺区域:石桥铺区域IT业相关的公司占绝大多数公司规模普遍较小租金承受能力较弱(元,元?建筑面积)对行业聚集所带来的商业机会极为看重发展良好的公司有寻求较高品质写字间的意愿。五、杨家坪、江北区域:杨家坪、江北现阶段无较好的专业写字搂行业也很分散租金水平较低(元,元?建筑面积)。

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